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《廣東省舊城鎮舊廠(chǎng)房舊村莊改造管理辦法》有關(guān)內容解讀

返回列表 來(lái)源:建筑設計 瀏覽:- 發(fā)布日期:2021-07-09 09:03:42

《廣東省舊城鎮舊廠(chǎng)房舊村莊改造管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)已經(jīng)2020年12月11日十三屆廣東省人民政府第123次常務(wù)會(huì )議通過(guò),以廣東省人民政府令第279號公布,自2021年3月1日起施行。現將《辦法》有關(guān)內容解讀如下:

一、為什么要制定《辦法》?

舊城鎮舊廠(chǎng)房舊村莊(以下統稱(chēng)“三舊”)改造,是省政府與原國土資源部合作共建節約集約用地示范省的重要內容。省政府于2009年出臺《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府〔2009〕78號),推動(dòng)“三舊”改造破冰起航;2016年出臺《關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號),對“三舊”改造政策進(jìn)行補充完善;2019年出臺《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》(粵府〔2019〕71號),全面深化“三舊”改造實(shí)踐探索。經(jīng)過(guò)上下共同努力,廣東“三舊”改造工作取得明顯成效,得到國家認可并在全國復制推廣。為延續鞏固已有改革創(chuàng )新成果,需要總結提煉實(shí)踐中行之有效的政策舉措,以省政府規章確立下來(lái)。

二、《辦法》的主要內容有哪些?

《辦法》共7章37條,分為總則、規劃管理、用地管理、收益分配、監督管理、法律責任、附則。

(一)搭建基本管理框架。一是在全面總結“三舊”改造試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上,將“三舊”改造定義為對已標圖入庫“三舊”用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)、復墾修復或者綜合整治的活動(dòng)(第二條),并劃分為全面改造、微改造和混合改造三種類(lèi)型(第五條)。二是根據“三舊”改造主要依靠市場(chǎng)主體推動(dòng)的實(shí)際,將“三舊”改造的基本原則確立為“政府引導、市場(chǎng)運作、尊重歷史、分類(lèi)施策、統籌規劃、共建共享”(第三條)。三是明確政府及部門(mén)職責分工(第四條),建立調查評價(jià)、動(dòng)態(tài)監管及多審合一等配套管理制度(第六至八條)。

(二)建立“三舊”改造規劃管理制度。一是加強對改造活動(dòng)的規劃管控,建立“三舊”改造專(zhuān)項規劃和改造單元詳細規劃兩個(gè)規劃類(lèi)別,明確以國土空間詳細規劃作為規劃許可、改造實(shí)施的法定依據(第九條)。二是明確專(zhuān)項規劃編制、審批的管理要求,強調專(zhuān)項規劃要與國土空間詳細規劃做好銜接(第十條),并將專(zhuān)項規劃的主要內容按照法定程序納入國土空間詳細規劃中組織實(shí)施(第十一條)。三是明確改造單元詳細規劃編制、審批的管理要求(第十二條),對于設區的地級以上市,允許在改造單元詳細規劃總體指標控制下,對改造單元范圍內單個(gè)地塊的具體指標作出詳細規定,報受委托的區人民政府批準,實(shí)現詳細規劃的分層編制、分級審批,增強規劃管理的靈活性(第十三條)。

(三)規范“三舊”改造用地管理。一是細化改造主體類(lèi)型,規范合作主體選擇,對涉及多個(gè)土地、房屋權利人的,要求通過(guò)產(chǎn)權歸并形成單一主體后實(shí)施改造(第十四條)。二是要求在征集改造意愿的基礎上編制改造方案,對改造項目進(jìn)行統籌謀劃,提升改造的科學(xué)性和可行性(第十五條)。三是針對“三舊”改造主要針對存量用地的特點(diǎn),在《土地管理法》規定的轉用、征收等新增建設用地審批事項基礎上,提出集體土地完善轉用、征收審批等5種存量用地審批類(lèi)型,并明確各種用地類(lèi)型的審批條件(第十六至二十一條)。四是規定“三舊”用地、“三地”和用于復建安置和公共設施建設的其他用地可以由政府收儲后公開(kāi)出讓?zhuān)部梢詤f(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體(第二十二條)。

(四)建立收益分配機制。一是明確“三舊”改造地價(jià)計收原則,提出“三舊”改造項目以單宗或者區片市場(chǎng)評估價(jià)為基礎,綜合考慮改造主體承擔的改造成本確定(第二十三條),并明確工業(yè)用地不增繳地價(jià)的情形(第二十四條)。二是分類(lèi)明確安置補償原則,規定屬于政府征收、收回、收購的土地或房屋按照法律法規和相關(guān)規定給予補償安置,其他可按照協(xié)商一致原則或者地市的相關(guān)規定給予補償安置(第二十五條)。三是明確土地增值收益分配。其中,對于改造主體,從地價(jià)優(yōu)惠、稅收計收、財政獎補等方面予以支持,降低改造成本,加快項目實(shí)施。對于由政府收儲后公開(kāi)出讓的項目,允許原權利人分享土地出讓收益。此外,支持公益性項目建設及預留公益性用地,充分保障公共利益,讓社會(huì )各方共享改造成果(第二十六至二十八條)。

(五)加強項目實(shí)施管理。一是為推動(dòng)改造項目落地產(chǎn)生實(shí)效,要求各地依托省“三舊”改造項目監管系統進(jìn)行動(dòng)態(tài)監管(第二十九條)。二是建立項目監管協(xié)議制度,將監管協(xié)議作為監督管理的重要依據,實(shí)行“雙合同”管理,督促改造主體依規依約實(shí)施改造。對不按照改造方案實(shí)施改造的,運用建設用地“增存掛鉤”機制進(jìn)行處置(第三十條)。三是明確“三舊”改造信息公開(kāi)要求,強化社會(huì )監督(第三十一條);建立了考核獎勵機制,以調動(dòng)市縣政府積極性(第三十二條)。

(六)明確違法行為的法律責任。一是為確保改造工作有序推進(jìn),對改造涉及的管理主體、改造主體違法行為的責任追究進(jìn)行了明確規定(第三十三和三十四條)。二是為推動(dòng)解決拆遷矛盾糾紛,依據《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規定,對不配合改造工作、拒不交出土地的,可申請法院強制執行(第三十五條)。

三、《辦法》與現行“三舊”改造政策是怎樣銜接的?

《辦法》將現行“三舊”改造政策文件中較為成熟且能夠在較長(cháng)時(shí)間內繼續發(fā)揮作用的政策舉措納入其中,而對于一些實(shí)施時(shí)間不長(cháng)、較有創(chuàng )新性和突破性的政策措施暫不予納入。如粵府〔2019〕71號文中提出的集體和國有建設用地混合改造、土地置換后連片改造、政府裁決和司法裁判等,目前各地仍在實(shí)踐探索過(guò)程中,成功案例較少,尚未形成比較成熟的制度經(jīng)驗,因此暫未納入《辦法》,但各地仍可依據相關(guān)政策文件開(kāi)展實(shí)踐探索。

《辦法》通過(guò)采用相對原則定性的表述,為今后政策調整完善預留空間。如按照現行“三舊”改造政策,地市“三舊”改造項目土地增值稅收入較上一年度增長(cháng)超過(guò)8%的部分,省按照30%的比例補助該地市。但在《辦法》中采用“一定比例”的表述(第二十七條),沒(méi)有限定具體數字,為下一步調整完善政策預留了空間。

四、需說(shuō)明的問(wèn)題

(一)《辦法》第十四條提出的“權益轉移”方式是指什么?

“權益轉移”是指對于“三舊”改造項目范圍內的土地或者地上建筑物、構筑物涉及不同權利人的,可通過(guò)簽訂搬遷補償協(xié)議等方式,將房地產(chǎn)的權益轉移到單一改造主體,在完成上蓋物拆除后再注銷(xiāo)原有不動(dòng)產(chǎn)權證,由自然資源主管部門(mén)直接與單一改造主體簽訂出讓合同,由該主體實(shí)施改造。通過(guò)“權益轉移”方式無(wú)需辦理房地產(chǎn)轉讓過(guò)戶(hù)手續,可有效節省辦理手續所需的時(shí)間和成本。

(二)《辦法》第十八條、第二十一條提出的“省人民政府規定的其他條件”,是在哪些文件作出了規定?

主要是指省政府出臺的粵府〔2009〕78號、粵府〔2016〕96號、粵府〔2019〕71號等政策文件對“三舊”用地審批作出的細化規定。如,粵府〔2009〕78號文規定,對于涉及完善土地征收手續的“三舊”用地,可以按照用地發(fā)生時(shí)的法律政策落實(shí)處理(處罰)后,按土地現狀完善征收手續;凡用地發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農村集體同意的前提下,不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核。

(三)《辦法》第二十三條提到的“區片市場(chǎng)評估價(jià)”是指什么?

區片市場(chǎng)評估價(jià)即在設定地價(jià)內涵條件下,以區片為單元評估國有出讓土地使用權市場(chǎng)價(jià)格;在此基礎上,可根據相關(guān)修正因素,計算得出片區內具體宗地的國有出讓土地使用權市場(chǎng)價(jià)格。區片市場(chǎng)評估價(jià)充分體現了國家關(guān)于地價(jià)確定需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)評估、集體決策的要求,符合“三舊”改造實(shí)際需要,有效減少了人為操作空間,提高了評估工作效率。

(四)《辦法》第三十條引用的“增存掛鉤”機制是指什么?

2018年自然資源部印發(fā)《關(guān)于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》(自然資規〔2018〕1號),建立新增建設用地指標分配與存量建設用地盤(pán)活利用掛鉤(簡(jiǎn)稱(chēng)“增存掛鉤”)機制,要求各地對已經(jīng)合法批準的用地進(jìn)行清查,清理無(wú)效用地批準文件,同時(shí)做好批而未供和閑置土地的調查處置工作,國家根據各地處置批而未供和閑置土地任務(wù)完成情況實(shí)行指標獎勵和核減。

《辦法》要求結合“增存掛鉤”機制要求,對不按照改造方案實(shí)施改造的項目進(jìn)行處置,是指縣級以上人民政府可以責令上述改造項目限期整改,限期內拒不整改的,縣級以上人民政府可按相關(guān)規定向原批準機關(guān)申請撤回批準文件。

(五)《辦法》第三十五條提出的“責令交出土地”措施是否有法律依據?

本條依據《土地管理法實(shí)施條例》第四十五條“違反土地管理法律、法規規定,阻撓國家建設征收土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令交出土地;拒不交出土地的,申請人民法院強制執行”制定。“責令交出土地”的前提條件是有批準權限的人民政府對《辦法》第十六條第一項、第二項和第四項關(guān)于土地征收事項作出決定同時(shí)有關(guān)單位或個(gè)人存在違反土地管理法律、法規規定,阻撓國家建設征收土地的情形。

(六)《辦法》第三十六條第(四)項提出的“有關(guān)規定處理后的實(shí)際用地人”是指什么?

實(shí)踐中,一些“三舊”改造項目存在無(wú)合法用地手續或用地手續不完善,但實(shí)際已建設使用的歷史用地。為推動(dòng)這部分用地實(shí)施改造,《辦法》允許其按照現行“三舊”改造政策規定落實(shí)處理(處罰)并完善有關(guān)用地手續后,以實(shí)際用地人作為改造主體。

(來(lái)源:廣東省自然資源廳)

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